Een woning is een basisbehoefte. Bepalend voor studie, werk, sociale contacten, etc. Helaas wordt voor velen niet aan die behoefte voldaan. Vooral de mensen met een dunnere portemonnee zijn de dupe. Dit onderwerp is door onze fractievoorzitter Henk Plessius tijdens vele vergaderingen onder de aandacht gebracht. De PvdA Zaltbommel schreef er zelfs een raadsnota over. Met als stelling dat er wel veel wordt gebouwd, maar dat vooral de rijkeren daarvan profiteren. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen lopen steeds verder op. Koophuizen zijn voor starters onbetaalbaar.
Niet alle partijen zijn (of waren) het met die stelling eens. Sommige stellen dat er, met name in de kernen, nauwelijks behoefte aan sociale huur is. Andere ontkennen zelfs dat er een probleem is.
Om de kwestie uit te diepen vond, op initiatief van de PvdA, op 21 november j.l. een bijeenkomst voor raadsleden plaats. Die ging niet alleen over betaalbaar wonen, maar ook over de mogelijkheden om de bestaande bebouwing beter te benutten. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt sterk, terwijl 87% van het totaal aantal woningen bestaat uit eengezinswoningen. Splitsing daarvan kan voor woningbezitters financieel aantrekkelijk zijn, gaat eenzaamheid tegen, verloopt sneller dan nieuwbouw en zorgt dat voorzieningen in stand kunnen blijven.
Bijna alle politieke partijen waren aanwezig bij deze bijeenkomst, evenals betrokken ambtenaren.
Wat volgt is een kort verslag van vijf gegeven presentaties.
Ervaring met woningsplitsing
Woningcorporatie Zayaz uit ‘s-Hertogenbosch heeft reeds een jaar of vijf ervaring met het splitsen van woningen. Aanleiding daarvoor is dat nieuwbouwlocaties schaars zijn en realisatie van nieuwbouw op zich een langdurend traject is. Men is gaan kijken naar mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten door woningen te splitsen. Op het moment dat een huurwoning vrijkomt, wordt bekeken of de woning aan vooraf bepaalde voorwaarden tot splitsing voldoet. Indien het oordeel positief is, wordt de woning in twee of soms drie aparte woningen gesplitst, elk met een eigen voordeur, eigen installatie, keuken en sanitair. Voor- en nadelen en andere aspecten die hierbij om de hoek komen kijken werden besproken, bijvoorbeeld in welke mate de leefbaarheid in buurten en straten gewaarborgd blijft, denk aan parkeergelegenheden, extra verkeer, etc. Maar ook het financiële deel kwam aan de orde.
Voor de corporatie zijn sociale aspecten belangrijker dan het eventuele winstoogmerk bij het besluit om een deel van de woningen te splitsen.
Bazalt Wonen en De Kernen
Bazalt Wonen is de woningcorporatie die vooral betaalbare koop- en sociale huurwoningen bouwt in de kern Zaltbommel. Daarbij is veel aandacht voor wijken met een mengeling van sociale huur en koop. Corporaties kunnen goedkoop lenen vanwege de waarde van hun bezit en het feit dat de staat garant staat. Bazalt waarschuwt echter dat de kosten van verduurzaming en nieuwbouw op den duur de leencapaciteit te boven gaat. Terwijl de behoefte aan sociale huurwoningen onverminderd groot is. Daar moet met name de landelijke politiek iets mee.
Bazalt dringt erop aan dat de gemeente zich houdt aan de regel dat in elk plan minimaal 30% sociale huur zit en dat er voldoende aandacht wordt geschonken aan de behoefte van ouderen.
Waar Bazalt Wonen vooral voor de kern Zaltbommel bouwt en verhuurt, richt woningcorporatie De Kernen zich op sociale woningbouw in de dorpen elders in de gemeente. In tegenstelling van wat sommige partijen beweren, toonde De Kernen aan dat sociale huur niet alleen een stadse aangelegenheid is. Ook in de dorpen is de vraag naar goedkope huurwoningen groot.
Bron: Presentatie De Kernen d.d. 21-11-2024
6.371 inschrijvingen op een totaal gemeentelijk inwonertal van 30.000 (13.000 huishoudens) geeft aan hoe groot de vraag naar sociale huur is, of naar woonruimte in het algemeen. Daarbij past de kanttekening dat niet iedereen die ingeschreven staat accuut behoefte heeft aan een woning. De inschrijving is deels ook een soort verzekering voor het geval die behoefte zich wel voordoet.
Uit cijfers valt op dat bijna de helft (49%) van nieuwe huurders van De Kernen binnen eigen dorp of stad verhuist, dichtbij de hun vertrouwde omgeving. Bijna 65% verhuist binnen de eigen gemeente. De gemiddelde zoektijd naar een woning bedraagt twee jaar, al staat men vaak al langer ingeschreven. De meest actieve woningzoekende komt uit de leeftijdscategorie 23-34 jaar met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.
De Kernen wil niet alleen meer woningen bouwen, maar ook aan de gang met woningsplitsing. Van het bestand van De Kernen zijn ongeveer 110 woningen geschikt voor splitsing
Provincie Gelderland en de Woondeal
De provincie kijkt natuurlijk met een bredere blik naar woningtekorten in diverse regio’s. Het woningtekort in Rivierenland (6.3%) is hoger dan het provinciale gemiddelde (5.1%). Regionale woondeals (programma’s) dienen deze tekorten terug te dringen. In Rivierenland dienen tot en met 2030 nog 12.940 woningen gerealiseerd te worden. Alle woningen samen zouden voor 30% uit sociale huur moeten bestaan en 67% betaalbaar (huur+koop). Uiteindelijk streven is om 30% sociale huur over de hele voorraad te realiseren. Nu is dat in gemeente Zaltbommel 23%.
Woningbehoefteonderzoek
Als laatste gaf een medewerker van Stec Groep een presentatie. Stec Groep voert in opdracht van gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars, het Rijk en de provincies onderzoek naar wonen en gebiedsontwikkelingen. Op basis van deze onderzoeken wordt door deze instanties beleid gemaakt.
In de huidige woningvoorraad binnen de gemeentegrenzen bedraagt het percentage koopwoningen 69%. Dit is flink meer dan het landelijk beeld van 59%. Van de koopwoningen in de gemeente wordt 42% als ‘betaalbaar’ geclassificeerd (Tijdens het opstellen van het woningbehoefteonderzoek wordt alles tot 355.000 euro als ‘betaalbaar’ geclassificeerd. De grens ligt inmiddels boven de vier ton.). Slechts 9% is goedkoper dan 265.000 euro.
De laatste jaren zijn de prijzen van koophuizen de pan uitgerezen. De gemiddelde transactieprijs voor een koopwoning bedroeg in 2014 in de gemeente Zaltbommel zo’n 250.000 euro. Tien jaar later is die gemiddelde transactieprijs 460.000 euro. Onbetaalbaar voor velen. Zelfs voor gezinnen met twee modale inkomens is het lastig een hypotheek af te sluiten, tenzij je geld meeneemt.
Gesteld wordt onder andere dat
- Er behoefte is aan 70% betaalbare woningen in de Bommelerwaard.
- Er met name behoefte is aan sociale huur (40% behoefte)
- De nieuwbouwplannen in het jaar van onderzoek (2023) onvoldoende aan deze percentages voldeden.
Hoe verder
Onze fractie zal de bevindingen van de avond verwerken in voorstellen om tot meer betaalbare woningen te komen en actief aan de slag te gaan met woningsplitsing. Naar verwachting bespreekt de raad die in januari 2025. We houden u op de hoogte.
Banner: Stec Groep presentatie 21-11-2024
